Principe de base
Par l’effet de l’adjudication, l’adjudicataire devient de plein droit obligé, par un contrat d’adhésion, aux charges, clauses et conditions du cahier des charges, et en particulier :
- Au paiement des frais, dans le délai indiqué dans le cahier des charges (art. 1596 C. jud).) ;
- Au paiement du prix, dans le délai lui aussi indiqué par le cahier des charges (art. 1600, C. jud.) ;
Aucun délai de grâce ne peut être accordé à l’adjudicataire pour l’exécution de ses obligations, même en cas de difficulté portée devant le juge des saisies (art. 1604, al. 2 C. jud.) ;
Si l’adjudicataire reste en défaut de remplir les obligations du cahier des charges, c’est-à-dire de payer les frais et le prix, le bien est remis en « vente sur folle enchère » (art. 1600 C. jud.) ; une nouvelle date de vente devra alors être fixée par le notaire à la demande des poursuivants (art. 1602, al. 1er C. jud.) ;
En cas de revente sur folle enchère, le fol enchérisseur peut faire arrêter la vente pour autant :
- Qu’il prouve qu’il a bien exécuté les conditions de l’adjudication originaire ;
- Qu’il consigne une somme « déterminée sur requête par le juge », pour couvrir les frais de folle enchère ;
S’il ne stoppe pas la mise en vente, la précédente adjudication est résolue à son égard il perd définitivement sa qualité d’adjudicataire.
Revente du bien, mais à un prix inférieur que celui obtenu lors de la première vente
Dans l’hypothèse où le bien serait revendu à un prix inférieur que celui proposé par le fol enchérisseur, ce dernier sera tenu de payer la différence aux propriétaires (art. 1606 C. jud.) ;
A cet égard, la jurisprudence considère que « Les sommes prévues par ce texte s’ajoutent au prix payé par l’adjudicataire. Il ne s’agit donc pas d’une indemnité versée au créancier à raison du préjudice subi par la faute du fol enchérisseur, mais d’un complément de prix qui sera distribué par ordre d’hypothèques » (Bruxelles, 27 avril 2001, J.L.M.B., 2001/34, p. 1480).
Autres voies de recours ouvertes aux vendeurs victimes d’une folle enchère
Cette revente sur folle enchère n’est qu’une des sanctions qui sont susceptibles de frapper le fol enchérisseur, l’article 1600 du Code judiciaire précisant que celle-ci a lieu « sans préjudice des autres voies de droit ».
A côté de la revente sur folle enchère, peuvent donc être également mis en œuvre, l’exécution forcée de la vente ou la résolution de la vente pour inexécution fautive.
Il ne faut en outre pas oublier que le fol enchérisseur commet une faute purement contractuelle en n’exécutant pas ses obligations. Dès lors, un dédommagement pourra être réclamé dans ce cadre selon un montant à déterminer.
En revanche, une demande en dédommagement sur pied des articles 1382 et suivants du Code civil est prohibée, sauf pour les créanciers qui parviendraient à démontrer une faute extracontractuelle distincte (Bruxelles, 27 avril 2001, J.L.M.B., 2001/34, p. 1480).